Ein bilanzierender Gewerbetreibender, der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist und der Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung geleistet hat, muss seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung, trotz der Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007, mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren.

Praxis-Beispiel:
Streitig ist, ob ein bilanzierender Gewerbetreibender, dem eine Eigentumswohnung gehört und der Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung im Sinne des § 28 Abs. 1 Nr. 3 der bis 30.11.2020 geltenden Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geleistet hat, im Jahr 2016 (Streitjahr) seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren muss.

Das zuständige Finanzamt setzte für die erworbenen Teileigentumsrechte Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.600 € auf Basis einer Bemessungsgrundlage von 40.000 € fest. Mit dem hiergegen gerichteten Einspruch machte die Klägerin geltend, die Bemessungsgrundlage müsse um die miterworbenen Guthaben aus der Instandhaltungsrückstellung von insgesamt 14.815,19 € vermindert und die Grunderwerbsteuerfestsetzung gemäß § 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes aufgehoben werden, da der auf die erworbenen Teileigentumsrechte entfallende Kaufpreis nach Abzug der Instandhaltungsrückstellung den Betrag von 2.500 € je Teileigentum nicht übersteige. Der Einspruch wurde als unbegründet zurückgewiesen.

Auch ein bilanzierender Gewerbetreibender darf die von ihm in eine Instandhaltungsrückstellung geleisteten Zahlungen nicht (sofort) als Betriebsausgaben abziehen. Denn die Überlegung, die im Bereich der Überschusseinkünfte zur Versagung des Werbungskostenabzugs führt, gilt für die Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich gleichermaßen. Die Zahlungen sind zunächst erfolgsneutral zu behandeln.

Entgegen der Ansicht der Klägerin ergibt sich aus der grunderwerbsteuerrechtlichen Beurteilung der Instandhaltungsrückstellung nichts anderes. Die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) ist nicht um den auf den Erwerber – wirtschaftlich – entfallenden Anteil an der Instandhaltungsrückstellung zu mindern, weil ein zu besteuernder Rechtsträgerwechsel hinsichtlich der Instandhaltungsrückstellung nicht stattgefunden hat. Es handelt sich um Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber um das anteilige Vermögen der einzelnen Gemeinschafter. Das Einkommensteuerrecht stellt regelmäßig auf wirtschaftliche Vorgänge ab. Eine deckungsgleiche Beurteilung vergleichbarer Vorgänge im Grunderwerbsteuerrecht und im Einkommensteuerrecht ist daher von vornherein nicht geboten

Der BFH weist darauf hin, dass auch die zum 1.12.2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz an der ertragsteuerlichen und somit auch an der grunderwerbsteuerlichen Beurteilung nichts ändert.